Raport przed ofertą · dom z rynku wtórnego
Jak negocjować cenę domu? Zacznij od liczb.
Sprawdzamy, za ile sprzedały się podobne domy w okolicy, ile kosztowałoby zbudowanie takiego domu dziś i co powstanie obok. Dostajesz przedział rozsądnej oferty i argumenty do rozmowy ze sprzedającym.
Rachunek kosztowy z raportu
przykład na danych fikcyjnych
- Działka 1 040 m² × 250–300 zł/m²
- 260–312 tys. zł
- Budowa 160 m² dziś × 6 200–6 900 zł/m²
- 0,99–1,10 mln zł
- Zużycie budynku, 15 lat, ok. 15%
- minus 149–166 tys. zł
- Koszt odtworzenia z działką (szacunek)
- 1,10–1,25 mln zł
Cena ofertowa jest o 3–17% wyższa od kosztu odtworzenia. To jeden z trzech punktów odniesienia w raporcie, obok transakcji z okolicy i historii ogłoszenia.
Co sprawdzamy przy domu
Dom to działka, budynek i sąsiedztwo. Sprawdzamy wszystkie trzy.
- 01
Transakcje podobnych domów
Domy wolnostojące i bliźniaki z okolicy: cena, data, działka i powierzchnia domu.
„Czy ta cena jest w normie?”
- 02
Koszt odtworzenia
Ile kosztowałaby budowa takiego domu dziś, po odjęciu zużycia, plus ceny działek w okolicy.
„Ile kosztowałby taki dom dziś?”
- 03
Szacunek remontu
Co w domu z tego rocznika zwykle trzeba wymienić i ile to może kosztować.
„Ile dołożysz po zakupie?”
- 04
Historia ogłoszenia
Od kiedy dom jest na rynku, ile razy wracał i o ile spadła cena.
„Czy sprzedający już schodził z ceny?”
- 05
Sąsiedztwo i plany
Pozwolenia na sąsiednich działkach, plan miejscowy i planowane drogi.
„Co powstanie za płotem?”
- 06
Ryzyka i stan prawny
Powódź, hałas, szkody górnicze i osuwiska oraz hipoteki, służebności i dostęp do drogi.
„Czy teren i papiery są czyste?”
Historia budynku
Rozbudowy, których nie ma w papierach.
Sprawdzamy, jak budynek zmieniał się na przestrzeni lat. Jeśli dom urósł, sprawdzamy, czy rozbudowa była zgłoszona, a jeśli nie, piszemy, o jakie dokumenty zapytać sprzedającego.
Na koniec raportu
Wiesz, ile zaproponować i dlaczego.
Pierwsza oferta i górna granica
Dwie kwoty z uzasadnieniem i oceną pewności.
Argumenty z liczbami
Każdy z danymi i źródłem, które możesz pokazać sprzedającemu.
Scenariusz rozmowy
Od czego zacząć i co odpowiedzieć, gdy sprzedający odmówi.
Asystent przez 30 dni
Pomaga przy kontrofertach i kolejnych rundach.
Cena
Mniej niż 0,1% ceny domu za milion.
Bez abonamentu i bez prowizji od transakcji. Wybierasz spośród kilku domów? W pakiecie raport kosztuje nawet o 30% mniej.
ok. 10%
o tyle mieszkania w ogłoszeniach są dziś średnio droższe niż przy faktycznej sprzedaży
2–3%
tyle kupujący zbijają zwykle na samej rozmowie o cenie
18–27 tys. zł
tyle to przy domu za 900 tys. zł, przy tej samej skali. Raport domu kosztuje 990 zł.
Średnie z kilku analiz rynku mieszkaniowego z lat 2025–2026 dla największych miast. Dla domów nie ma regularnych zestawień, więc przykład liczymy tą samą skalą. To dane rynkowe, nie obietnica obniżki.
Jeden dom
Raport przed ofertą
990 zł
Wszystkie moduły, przedział oferty, argumenty, scenariusz rozmowy i asystent na 30 dni.
Zamów raportGdy wybierasz spośród kilku domów
Pakiet 3 raportów
2 370 zł
Trzy domy sprawdzone tą samą metodą, więc łatwo je porównać.
Kup pakiet 3Gdy szukasz dłużej
Pakiet 5 raportów
3 450 zł
Na poszukiwania, które trwają miesiącami.
Kup pakiet 5Ceny brutto z VAT. Pakiety są ważne 12 miesięcy. Kupiłeś jeden raport i szukasz dalej? Przez 3 miesiące możesz dopłacić różnicę do pakietu. Jeśli raport nie obejmie opisanego zakresu, zwracamy pieniądze.
Pytania o raport domu
Czy oceniacie stan techniczny domu?
Nie oglądamy domu na miejscu. Szacunek remontu opieramy na roku budowy i opisie ogłoszenia, a stan techniczny warto zlecić inspektorowi budowlanemu.
Skąd znacie koszt budowy?
Z aktualnych stawek budowy dla podobnego standardu. Podajemy przedział i założenia, żebyś mógł je sprawdzić.
Co, jeśli przy transakcjach brakuje powierzchni domów?
To częste. Wtedy szacujemy powierzchnię z danych o budynku i oznaczamy ją w raporcie jako szacunek.
Mogę sprawdzić kilka domów?
Tak. Pakiet 3 raportów kosztuje 2 370 zł (790 zł za dom), a pakiet 5 raportów 3 450 zł (690 zł za dom). Raporty mają ten sam układ, więc łatwo je porównać.