Raport przed ofertą · rynek pierwotny
Deweloper zna swoje ceny. Teraz Ty też.
Sprawdzamy, jak zmieniała się cena lokalu, za ile ten deweloper sprzedawał w poprzednich inwestycjach, w jakim stanie prawnym jest grunt i co powstanie obok. Do umowy rezerwacyjnej siadasz z argumentami, a nie tylko z folderem sprzedażowym.
Z raportu · przykład na danych fikcyjnych
Dom B2, 128 m², osiedle w budowie
| Cennik | Cena | Zmiana |
|---|---|---|
| 03.2026 | 1 390 000 zł | start sprzedaży |
| 06.2026 | 1 450 000 zł | +4,3% |
| 09.2026 | 1 420 000 zł | −2,1% |
- Dom B2 dziś
- 11 090 zł/m²
- Ten deweloper, inwestycja z 2024 r., 10 transakcji
- 8 900–9 600 zł/m²
- Konkurencja do 3 km, podobny standard
- 9 800–11 300 zł/m²
Metr w domu B2 kosztuje o 16–25% więcej niż w poprzedniej inwestycji tego dewelopera. Część różnicy to wzrost cen na rynku. O resztę warto zapytać przed rezerwacją.
Co sprawdzamy u dewelopera
Cennik, grunt i okolica. Zanim wpłacisz rezerwację.
- 01
Cennik i historia zmian
Jak zmieniała się cena tego lokalu i całej inwestycji oraz ile lokali zostało.
„Jak deweloper zmieniał tę cenę?”
- 02
Wcześniejsze transakcje dewelopera
Za ile ten deweloper faktycznie sprzedawał w poprzednich inwestycjach.
„Za ile sprzedawał naprawdę?”
- 03
Ceny konkurencji
Cenniki innych inwestycji w okolicy, w podobnym standardzie i terminie oddania.
„Czy obok kupisz taniej?”
- 04
Grunt i dostęp do drogi
Kto jest właścicielem gruntu, czy jest hipoteka banku, jakie są służebności i czy dojazd prowadzi drogą publiczną.
„Czy grunt jest czysty?”
- 05
Pozwolenie i plan
Pozwolenie na budowę inwestycji i to, co plan miejscowy pozwala zbudować obok.
„Czy budowa ma podstawy?”
- 06
Okolica za 5 lat
Pozwolenia na sąsiednich działkach, nowe drogi i inne inwestycje publiczne.
„Co powstanie za oknem?”
Z przykładowego raportu
Argumenty, których nie ma w folderze.
Folder sprzedażowy pokazuje wizualizacje. Raport pokazuje, jak deweloper zmieniał cenę, co obciąża grunt i co może stanąć obok.
Przykład: dom B2, 128 m², cena z cennika 1 420 000 zł. Dane fikcyjne.
- SPRAWDŹCena domu B2 wzrosła w czerwcu o 4,3%, a we wrześniu spadła o 2,1%. Deweloper reaguje na popyt, więc jest miejsce na rozmowę.
- UWAGANa działce dewelopera jest hipoteka banku finansującego budowę. Zapytaj o zgodę banku na odłączenie domu bez obciążenia.
- SPRAWDŹDroga wewnętrzna osiedla należy do dewelopera. Zapytaj, czy razem z domem kupisz udział w drodze albo dostaniesz służebność przejazdu.
- SPRAWDŹNa sąsiedniej działce plan miejscowy dopuszcza zabudowę usługową do 12 m wysokości.
- W NORMIEInwestycja ma pozwolenie na budowę.
Cena
Najlepiej przed umową rezerwacyjną.
Po wpłacie rezerwacji trudniej rozmawiać o cenie. Porównujesz kilka inwestycji? W pakiecie raport kosztuje nawet o 30% mniej.
Jeden lokal albo dom
Raport przed ofertą
990 zł
Cennik, transakcje dewelopera, konkurencja, grunt i okolica. Do tego pierwsza oferta i argumenty.
Zamów raportGdy porównujesz kilka inwestycji
Pakiet 3 raportów
2 370 zł
Trzy oferty sprawdzone tą samą metodą, więc łatwo je porównać.
Kup pakiet 3Gdy szukasz dłużej
Pakiet 5 raportów
3 450 zł
Na dłuższe poszukiwania albo kilka zakupów pod wynajem.
Kup pakiet 5Ceny brutto z VAT. Pakiety są ważne 12 miesięcy. Kupiłeś jeden raport i szukasz dalej? Przez 3 miesiące możesz dopłacić różnicę do pakietu. Jeśli raport nie obejmie opisanego zakresu, zwracamy pieniądze.
Pytania o rynek pierwotny
Czy z deweloperem da się negocjować?
Często tak, zwłaszcza przy ostatnich lokalach w etapie albo gdy cena była podnoszona. Historia cennika pokazuje, jak deweloper reaguje na popyt.
Czy sprawdzacie finanse dewelopera?
Sprawdzamy stan prawny gruntu, pozwolenie na budowę i to, jak deweloper sprzedawał w poprzednich inwestycjach. Prospekt informacyjny i umowę deweloperską warto dać do przeczytania prawnikowi.
Skąd znacie historię cen?
Z publicznie dostępnych informacji, które zbieramy, porządkujemy i porównujemy. W raporcie przy każdej cenie podajemy źródło.
Czy rozmawiacie z deweloperem w moim imieniu?
Nie. Dajemy liczby i argumenty, a rozmowę prowadzisz Ty.