Jak powstaje raport przed ofertą? Pokazujemy każdy krok.

1. Wklejasz link albo podajesz dane. Link może prowadzić do dowolnego portalu, strony biura albo dewelopera. Jeśli ogłoszenia nie ma w sieci, podaj adres, cenę i powierzchnię. Przy linku możesz też wkleić treść ogłoszenia, bo niektóre portale blokują automatyczne odczytanie. W polu „Na co mamy zwrócić uwagę?” napisz, co jest dla Ciebie ważne, np. „planujemy rozbudowę”.
2. Płacisz kartą albo BLIK-iem. Płatność obsługuje Stripe. Zaraz po niej dostajesz e-mail z numerem zamówienia i potwierdzeniem warunków umowy.
3. Narzędzie AI zbiera dane i pisze pierwszą wersję raportu. Dostaje dane nieruchomości z zamówienia, bez Twojego e-maila i telefonu. Czyta ogłoszenie i publiczne źródła, z nikim się nie kontaktuje. Przy każdej liczbie zapisuje źródło albo oznacza ją jako szacunek z oceną pewności.
4. Człowiek sprawdza raport. Każdy raport przed wysłaniem czyta i sprawdza człowiek: czy liczby zgadzają się ze źródłami, czy transakcje są naprawdę podobne, czy szacunki są oznaczone, czy wnioski wynikają z danych i czy raport dotyczy właściwej nieruchomości.
5. Dostajesz raport e-mailem. Do 3 dni roboczych od płatności, jako plik PDF w załączniku e-maila.
6. Rozmawiasz o cenie. Przez 14 dni od otrzymania raportu możesz dopytać o tę samą nieruchomość w zakresie, który obejmuje raport.

1. Transakcje porównywalne. Ceny transakcyjne to kwoty zapłacone u notariusza, a nie ceny z ogłoszeń (jak je czytać). Szukamy sprzedaży podobnych nieruchomości z okolicy, a obok pokazujemy oferty, z którymi ta nieruchomość konkuruje. Przy przedziale piszemy, z ilu transakcji pochodzi, np. „5 transakcji, 24 miesiące, promień 2 km”.
2. Cena za m². Porównujemy cenę za m² i pokazujemy, gdzie na tle transakcji i ofert z okolicy wypada ta oferta. Gdy przy transakcji brakuje powierzchni domu, liczymy cenę za m² z pozostałych transakcji albo szacujemy powierzchnię z danych o budynku i oznaczamy ją jako szacunek.
3. Ryzyka. Plan miejscowy, pozwolenia na sąsiednich działkach, planowane drogi, powódź, szkody górnicze i hałas. Każde ryzyko dostaje status UWAGA, SPRAWDŹ albo W NORMIE. Ryzyko nie zawsze obniża cenę, ale może być argumentem w rozmowie.
4. Przedział pierwszej oferty. Na końcu zestawiamy te punkty odniesienia. Dostajesz dwie kwoty, sugerowaną pierwszą ofertę i górną granicę, każdą z uzasadnieniem i oceną pewności.

• Co obniża pewność: mało podobnych transakcji, transakcje z szerszego obszaru albo dłuższego okresu, brak powierzchni domu w danych o transakcji, niepełne albo nieaktualne dane publiczne i ogłoszenie, którego nie dało się odczytać.
• Gdy transakcji jest mało: poszerzamy obszar i okres, a ocenę pewności obniżamy. Zawsze piszemy, na ilu transakcjach opiera się przedział.
• Jak czytać ocenę: przy niskiej ocenie traktuj liczbę jako wskazówkę i sprawdź ją przed decyzją.
• Jak to wygląda w raporcie: „Ok. 155–165 m², szacunek, pewność średnia.” albo „Szacunek z 9 transakcji, pewność niska.”

W każdym raporcie, w tej kolejności:

1. Podsumowanie: przedział pierwszej oferty, 3 najważniejsze argumenty i 3 najważniejsze ryzyka.
2. Nieruchomość: co wynika z ogłoszenia (cena, metraż, działka, rok budowy, stan) i czego w nim brakuje.
3. Ceny: transakcje i oferty podobnych nieruchomości w okolicy, cena za m² i miejsce tej oferty na ich tle.
4. Okolica i ryzyka: plan miejscowy, planowane inwestycje i drogi, dojazd, powódź, szkody górnicze i hałas, każde ze statusem UWAGA, SPRAWDŹ albo W NORMIE.
5. Przedział pierwszej oferty: od sugerowanej pierwszej oferty do górnej granicy, z uzasadnieniem krok po kroku.
6. Argumenty i scenariusz rozmowy: od czego zacząć i co odpowiedzieć na typowe kontrargumenty sprzedającego.
7. Lista rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem umowy: księga wieczysta, dokumenty i oględziny.
8. Źródła: linki do danych, na których opiera się raport.

Zależnie od nieruchomości:

• Dom: transakcje podobnych domów z okolicy i to, co może powstać na sąsiednich działkach. Więcej: raport domu.
• Mieszkanie: transakcje mieszkań w tym samym budynku i w okolicy, a na liście rzeczy do sprawdzenia dokumenty wspólnoty, o które warto poprosić sprzedającego. Więcej: raport mieszkania.
• Zakup od dewelopera: transakcje i oferty konkurencji w okolicy. Więcej: raport przed rezerwacją.
• Trudny teren: szkody górnicze, osuwiska, podmokły grunt, powódź i erozja brzegu morza. Więcej: raport domu na trudnym terenie.

• Wycena i operat. Operat szacunkowy, czyli dokument, którego wymaga np. bank przy kredycie, sporządza rzeczoznawca majątkowy. Raport go nie zastąpi.
• Inspekcja techniczna. Nie oglądamy nieruchomości na miejscu i nie oceniamy jej stanu technicznego. Stan techniczny warto zlecić inspektorowi budowlanemu, a w raporcie dostajesz listę rzeczy do sprawdzenia podczas oględzin.
• Pośrednictwo. Nie szukamy nieruchomości i nie negocjujemy za Ciebie.
• Rozmowy ze sprzedającym. Nie kontaktujemy się ze sprzedającym, pośrednikiem ani deweloperem i nie składamy ofert w Twoim imieniu. Rozmowę prowadzisz Ty, z naszymi liczbami.
• Porady prawne. Raport nie jest poradą prawną, podatkową ani finansową. Umowę przedwstępną albo deweloperską warto dać do przeczytania prawnikowi.
• Obietnice wyniku. Nie obiecujemy, że sprzedający przyjmie ofertę ani że kupisz taniej. Dajemy przedziały, argumenty i ocenę pewności.

• Stałe zasady. Każda liczba ma źródło albo oznaczenie „szacunek” z oceną pewności. Wyniki są przedziałami, a kwoty oferty sugestiami, nie obietnicami.
• Tylko czyta. Narzędzie czyta ogłoszenie i publiczne źródła. Nie kontaktuje się z nikim i nie wysyła żadnych wiadomości.
• Analizuje nieruchomość, nie Ciebie. Nie dostaje Twojego e-maila ani telefonu i nie podejmuje decyzji, które Cię dotyczą.
• Może się mylić. Dlatego przy liczbach są źródła, szacunki są oznaczone, a raport przed wysłaniem czyta człowiek.

• Uwagi trafiają do analizy. W polu „Na co mamy zwrócić uwagę?” nie wpisuj nazwisk, numerów telefonów ani innych danych osobowych, które nie są potrzebne do raportu.
• Płatność. Danych karty nie widzimy: obsługuje je Stripe.
• Jak długo. Nieopłacone zamówienia usuwamy po 30 dniach. Gotowy raport przechowujemy przez czas umowy i okres przedawnienia roszczeń, czyli tak długo, jak można dochodzić roszczeń z umowy. Możesz poprosić o jego wcześniejsze usunięcie, jeśli nie jest nam potrzebny do obrony roszczeń.

Pytania o to, jak pracujemy