Księga wieczysta: jak ją sprawdzić i co znaczą wpisy w działach III i IV

Po co sprawdzać księgę wieczystą przed ofertą?

Z księgi wieczystej wynika, kto może sprzedać nieruchomość, co ją obciąża i co zostanie na niej po zakupie. Obciążenie, które przejmujesz, to argument do niższej oferty, a niektóre wpisy, np. komornika, są powodem, żeby nie wpłacać zadatku. Gdy przeczytasz księgę przed ofertą, nie stracisz czasu na rozmowy o cenie, które i tak by upadły.

Księgi wieczyste są jawne, więc nieznajomość wpisu albo wniosku, o którym księga już informuje, nikogo nie usprawiedliwia (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Księgę sprawdź trzy razy:

1. przed pierwszą ofertą, żeby wiedzieć, o co pytać;
2. przed zadatkiem albo umową przedwstępną, bo potem trudniej się wycofać;
3. w dniu aktu notarialnego, bo w międzyczasie mógł wpłynąć nowy wniosek.

Gdzie bezpłatnie przejrzeć księgę wieczystą?

Księgę wieczystą przejrzysz bezpłatnie w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl. Każdy, kto zna numer księgi, może ją przeglądać przez internet bez logowania (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych, § 17 rozporządzenia o Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych).

Sprawdzanie księgi wieczystej krok po kroku:

1. Wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej” i wpisz pełny numer: kod wydziału z listy, numer i cyfrę kontrolną. Zera na początku numeru system dopisze sam.
2. Wybierz treść aktualną albo zupełną, która pokazuje też wpisy wykreślone, czyli historię księgi.
3. Księga ma 4 działy, a dział I dzieli się na I-O (oznaczenie nieruchomości) i I-Sp (prawa związane z własnością). Czytaj je po kolei: I-O, I-Sp, II, III i IV. Każdy dział zaczyna się od rubryki „wzmianka” o sprawach w toku, np. wnioskach o wpis: sprawdź ją najpierw.

Od 1 kwietnia 2026 r. właściciel widzi swoje księgi w aplikacji mObywatel, także bez znajomości numeru, i może w niej zamówić odpis (komunikat Ministerstwa Cyfryzacji). Taki odpis sprzedający prześle Ci w PDF albo kodem QR.

Skąd wziąć numer księgi wieczystej?

Numer księgi wieczystej najprościej dostać od sprzedającego. Sprzedający znajdzie go zwykle w akcie notarialnym, którym kupił nieruchomość, a także w pełnym wypisie z rejestru gruntów (przy mieszkaniu z rejestru lokali) i w aplikacji mObywatel.

Wyszukanie księgi wieczystej po numerze działki albo adresie ustawa przewiduje tylko dla wymienionych w niej instytucji, m.in. sądów, komorników i notariuszy. Te instytucje potrzebują do tego zgody Ministra Sprawiedliwości (art. 36⁴ ust. 8 i 12 ustawy o księgach wieczystych). Jako osoba prywatna takiego wyszukiwania nie zrobisz.

• Wypis z rejestru gruntów albo lokali wydaje starostwo powiatowe, a w mieście na prawach powiatu urząd miasta. Wersję z danymi właściciela dostaje m.in. sam właściciel (art. 24 ust. 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Wypis „bez danych osobowych” nie ma numeru księgi.
• Gdy sprzedający nie zna numeru, gov.pl radzi zapytać w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, w którym leży nieruchomość.
• Płatne wyszukiwarki numerów to serwisy prywatne, a nie urzędowe.
• Numer od sprzedającego sprawdź: położenie i działki w dziale I-O muszą pasować do ogłoszenia, a właściciel w dziale II do sprzedającego.

Jak wygląda numer księgi wieczystej?

Numer księgi wieczystej ma trzy części oddzielone ukośnikiem: czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych, ośmiocyfrowy numer i jedną cyfrę kontrolną. Przykład fikcyjny: XX1X/00012345/6. Do przeglądania potrzebujesz wszystkich trzech części, więc poproś sprzedającego o pełny numer.

Kod wydziału (dwie litery, cyfra i litera) oznacza wydział ksiąg wieczystych, w którym założono elektroniczną księgę (§ 9 rozporządzenia o prowadzeniu ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym). Kod XX1X z przykładu nie istnieje. Krótszy numer uzupełniają zera na początku, jak w przykładzie.

Co sprawdzić w działach I i II?

W dziale I księgi wieczystej sprawdź, czy działki i powierzchnia zgadzają się z ogłoszeniem. W dziale II sprawdź, czy sprzedający jest jedynym właścicielem, bo przy współwłasności umowę sprzedaży podpisują wszyscy współwłaściciele.

Dział I-O to oznaczenie nieruchomości, a dział I-Sp to prawa związane z jej własnością, np. służebność drogi na rzecz tej działki. Dział II pokazuje właściciela albo użytkownika wieczystego, czyli osobę, która korzysta z gruntu państwa albo samorządu, zwykle przez 99 lat (art. 232, 233 i 236 Kodeksu cywilnego).

Jak czytać księgę wieczystą, w skrócie:

Dział	Co zawiera	Na co uważać
I-O	działki, powierzchnia, położenie, budynki; przy mieszkaniu lokal	czy działka i powierzchnia zgadzają się z ogłoszeniem
I-Sp	prawa związane z własnością, np. służebność drogi na rzecz tej działki, przy mieszkaniu udział w nieruchomości wspólnej	czy dojazd ma podstawę w księdze
II	właściciel albo użytkownik wieczysty, podstawa nabycia	współwłaściciele, ktoś inny niż sprzedający
III	służebności, dożywocie, najem, pierwokup, roszczenia, wpis o egzekucji, ostrzeżenia	wszystko, co zostaje po zakupie
IV	hipoteki	kto jest wierzycielem i jak hipoteka zostanie wykreślona

Właściciela działki sprawdzisz w dziale II. Jeśli jest tam ktoś inny niż sprzedający, np. zmarły rodzic, poproś o dokument, który potwierdza prawo sprzedającego, np. postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Pokaż go notariuszowi przed zadatkiem.

Co oznaczają wpisy w dziale III?

Dział III księgi wieczystej to prawa innych osób do nieruchomości (poza hipotekami), ograniczenia w rozporządzaniu nią, czyli w sprzedaży i obciążaniu, oraz inne prawa i roszczenia. Są tam m.in. służebności, dożywocie, najem, prawo pierwokupu, roszczenie kogoś, z kim sprzedający podpisał wcześniej umowę przedwstępną, wpis komornika o wszczęciu egzekucji i ostrzeżenia. Każdy taki wpis wyjaśnij przed ofertą, bo część z nich zostaje na nieruchomości po zakupie.

Prawo pierwokupu to czyjeś pierwszeństwo kupna, gdyby właściciel sprzedawał nieruchomość (art. 596 Kodeksu cywilnego). Ostrzeżenie informuje np. o tym, że treść księgi może nie odpowiadać rzeczywistości (art. 8 ustawy o księgach wieczystych). Wpisany najem, pierwokup albo roszczenie działa także wobec nowego właściciela (art. 17 ustawy o księgach wieczystych).

Wpisy w działach III i IV: status i co zrobić przed ofertą

Wpis	Status	Co zrobić przed ofertą
Hipoteka umowna banku sprzedającego (dział IV)	SPRAWDŹ	poproś o zaświadczenie banku o kwocie do spłaty; w umowie zapisz spłatę z ceny
Hipoteka przymusowa (dział IV)	UWAGA	ustal wierzyciela i kwotę; bez planu wykreślenia nie wpłacaj zadatku
Wpis o wszczęciu egzekucji (dział III)	UWAGA	sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji, więc dalsze kroki ustal z prawnikiem
Dożywocie, służebność mieszkania (dział III)	UWAGA	ustal, kto i do kiedy ma prawo mieszkać; to często powód, żeby odpuścić
Służebność przesyłu (dział III)	SPRAWDŹ	sprawdź szerokość pasa i ograniczenia zabudowy
Służebność drogi dla sąsiada (dział III)	SPRAWDŹ	zapytaj, którędy i jak często sąsiad przejeżdża i jak to wpływa na ogród
Roszczenie z umowy przedwstępnej z kimś innym (dział III)	UWAGA	sprawdź, czy roszczenie wygasło i kiedy zostanie wykreślone
Wzmianka o wniosku (każdy dział)	SPRAWDŹ	zapytaj, czego dotyczy wniosek i kto go złożył
Brak wpisów w działach III i IV, jeden właściciel	W NORMIE	przed aktem sprawdź księgę jeszcze raz

Służebność drogi, przesyłu albo mieszkania: kiedy to problem?

Służebność drogi dla sąsiada oznacza, że sąsiad legalnie przechodzi albo przejeżdża przez Twoją działkę. Służebność przesyłu daje właścicielowi linii, gazociągu albo wodociągu prawo korzystania z pasa gruntu, przez który biegną jego urządzenia. Służebność mieszkania albo dożywocie daje komuś prawo mieszkania w domu także po zakupie, więc zmienia wszystko: to flaga UWAGA i często powód, żeby odpuścić.

• Droga. Zapytaj, którędy biegnie przejazd, jak często sąsiad z niego korzysta i czy dzieli ogród. Służebność drogi koniecznej, czyli przejazd dla działki bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (art. 145 Kodeksu cywilnego), wiąże Cię nawet bez wpisu. Dlatego pytaj o nią także przy pustym dziale III.
• Przesył. Służebność przesyłu też wiąże Cię bez wpisu. Gdy nad działką biegnie linia albo pod nią rura, poproś o umowę z właścicielem sieci albo dokument, na podstawie którego dokonano wpisu. Zwykle wynika z niego szerokość pasa i to, czego w pasie nie wolno robić.
• Mieszkanie i dożywocie. Kto ma służebność mieszkania, może przyjąć do siebie małżonka i małoletnie dzieci, a inne osoby tylko wtedy, gdy je utrzymuje albo gdy pomagają mu w prowadzeniu domu. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą zostać w mieszkaniu także po osiągnięciu pełnoletności. Można się też umówić, że po jego śmierci służebność przejdzie na jego dzieci, rodziców i małżonka (art. 301 Kodeksu cywilnego). Dożywocie to obowiązek dożywotniego utrzymania osoby, która przekazała nieruchomość, albo osoby jej bliskiej. Jeśli umowa nie mówi inaczej, obejmuje m.in. mieszkanie i opiekę w chorobie, a kupujący odpowiada za te świadczenia także osobiście (art. 908 i art. 910 § 2). Dożywocie wiąże Cię także bez wpisu, więc zapytaj, kto mieszka w domu i na jakiej podstawie.

Przy służebności albo dożywociu liczy się to, jak bardzo wpis ogranicza korzystanie z domu i działki, oraz ceny podobnych domów, od których zależy, ile zaproponować za dom.

Co oznacza hipoteka w dziale IV?

Hipoteka w dziale IV oznacza, że nieruchomość zabezpiecza dług, najczęściej kredyt sprzedającego. Wierzyciel może dochodzić spłaty z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych). Niespłacona i niewykreślona hipoteka zostaje więc na domu albo mieszkaniu po zakupie.

Hipotekę w księdze wieczystej znajdziesz zawsze w dziale IV. Kwota w tym dziale to suma hipoteki, czyli górna granica zabezpieczenia, a nie dzisiejszy dług sprzedającego. Ile sprzedający jest winien, poda bank w zaświadczeniu. Po spłacie kredytu hipoteka z reguły wygasa, ale wpis zostaje w księdze, dopóki sąd go nie wykreśli.

Jak kupić dom albo mieszkanie z hipoteką banku sprzedającego?

Dom albo mieszkanie z hipoteką banku sprzedającego kupujesz zwykle tak, że część ceny trafia wprost do banku, a reszta do sprzedającego. Sprzedający bierze z banku zaświadczenie o kwocie do spłaty i warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Taka hipoteka sama w sobie nie obniża ceny, zmienia tylko sposób zapłaty.

1. Przed ofertą sprawdź w dziale IV, ile jest hipotek i kto jest wierzycielem.
2. W umowie zapisz, ile trafia do banku i w jakim terminie oraz kto złoży wniosek o wykreślenie, gdy bank po spłacie wyda zgodę. Przy kredycie tę część ceny przeleje Twój bank.
3. Po spłacie sprawdź, czy hipoteka zniknęła z działu IV.

Kupujesz od dewelopera? W dziale IV księgi gruntu może być hipoteka banku, który finansuje budowę. Deweloper musi mieć zgodę tego banku na przeniesienie lokalu albo domu bez obciążenia po wpłacie pełnej ceny albo zobowiązanie banku do jej udzielenia. Ten dokument dołącza się do umowy deweloperskiej (art. 25 ustawy deweloperskiej). Gdy wybierasz dom albo mieszkanie od dewelopera, możesz zamówić raport przed rezerwacją.

Hipoteka przymusowa albo komornik w księdze: co to znaczy?

Hipoteka przymusowa to hipoteka, którą wierzyciel uzyskuje bez zgody właściciela (art. 109–110 ustawy o księgach wieczystych). Wpis komornika o wszczęciu egzekucji oznacza, że nieruchomość jest zajęta, a jej sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji (art. 924 § 1 i art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Nic nie wpłacaj, dopóki nie wiesz, jak te wpisy zostaną wykreślone.

Podstawą hipoteki przymusowej może być m.in. tytuł wykonawczy (np. wyrok, na podstawie którego można już prowadzić egzekucję), postanowienie sądu o zabezpieczeniu albo decyzja, np. podatkowa. Przy egzekucji czynności komornika są ważne także wobec kupującego, a do egzekucji mogą się przyłączać kolejni wierzyciele sprzedającego (art. 930 § 1).

Kupno mieszkania z wpisem komorniczym jest bezpieczne tylko w ustalonej kolejności:

1. wierzyciele z egzekucji dostają pieniądze;
2. egzekucja się kończy;
3. komornik składa wniosek o wykreślenie wpisu (art. 924 § 2);
4. dopiero potem płacisz resztę ceny.

Plan ustal z prawnikiem i notariuszem. Zanim pojawi się wpis, w dziale III może już być wzmianka o wniosku komornika. Wobec kogoś, kto wie o egzekucji, zajęcie działa także bez wpisu (art. 925 § 2).

Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?

Wzmianka w księdze wieczystej oznacza, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, skarga albo apelacja, których sąd jeszcze nie rozpatrzył. Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej, czyli ochronę kupującego, który polega na treści księgi (art. 8 ustawy o księgach wieczystych). Zapytaj, czego dotyczy wniosek, zanim złożysz ofertę.

Rękojmię wyłącza też ostrzeżenie o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym (art. 8). Wzmiankę znajdziesz w rubryce „wzmianka” na początku działu, którego dotyczy wniosek. Numer wzmianki o wniosku złożonym przez internet zawiera kod tego, kto go złożył: NOTA to notariusz, KOMO komornik, a USKA naczelnik urzędu skarbowego (§ 5 i § 68 rozporządzenia o prowadzeniu ksiąg). Po akcie sprzedaży albo ustanowienia hipoteki notariusz składa wniosek o wpis najpóźniej w dniu aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).

Czy możesz polegać na tym, co jest w księdze?

Na treści księgi wieczystej zwykle możesz polegać. Kto kupuje od osoby wpisanej jako właściciel, jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli ochroną zaufania do treści księgi (art. 5 ustawy o księgach wieczystych). Rękojmia nie chroni jednak przed prawami wymienionymi w ustawie, nawet niewpisanymi, ani kupującego, który wiedział albo łatwo mógł się dowiedzieć, że księga nie odpowiada rzeczywistości (art. 6 i 7).

Prawo wpisane do księgi uznaje się za zgodne z rzeczywistością, dopóki ktoś nie wykaże, że jest inaczej (art. 3). Rękojmia nie działa przeciwko (art. 7):

• prawom, które obciążają nieruchomość z mocy ustawy;
• dożywociu;
• służebnościom ustanowionym decyzją urzędu;
• służebności drogi koniecznej i służebności ustanowionej, gdy budynek przekroczył granicę działki;
• służebności przesyłu.

Dlatego zapytaj sprzedającego o linie energetyczne, rury w ziemi, przejazdy sąsiadów i osoby, które mieszkają w domu, nawet jeśli dział III jest pusty.

Kiedy zamówić odpis zupełny i ile kosztują odpisy?

Odpis zupełny pokazuje oprócz aktualnych wpisów także wpisy wykreślone, czyli historię księgi. Zamów go, gdy potrzebujesz tej historii jako dokumentu, np. dla prawnika, bo właściciele często się zmieniali albo były egzekucje. Od 31 marca 2026 r. odpis zwykły pobrany przez internet kosztuje 30 zł, a odpis zupełny 75 zł (w postaci papierowej 45 zł i 90 zł).

Samą historię zobaczysz bezpłatnie, gdy przy przeglądaniu wybierzesz treść zupełną.

Odpis z księgi wieczystej: cena od 31 marca 2026 r.

Dokument	Do pobrania przez internet	W postaci papierowej
Przeglądanie księgi	0 zł	nie dotyczy
Odpis zwykły	30 zł	45 zł
Odpis zupełny	75 zł	90 zł
Wyciąg z jednego, dwóch, trzech albo czterech działów	10, 15, 25 albo 40 zł	25, 30, 40 albo 45 zł
Zaświadczenie o zamknięciu księgi	10 zł	15 zł

Stawki pochodzą z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 24 marca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 410). Część poradników podaje jeszcze stawki 20 zł i 50 zł, które obowiązywały do 30 marca 2026 r.

• Wyciąg pokazuje tylko wybrane działy, więc przed zakupem bierz odpis.
• Przy księdze przeniesionej do systemu z wersji papierowej odpis zupełny pokazuje wpisy wykreślone dopiero od tego przeniesienia (§ 4 ust. 3 rozporządzenia o Centralnej Informacji). Starsza historia jest w aktach księgi w sądzie.
• Odpis od sprzedającego, pobrany przez internet, sprawdzisz bezpłatnie po identyfikatorze z dokumentu, przez 24 miesiące od wniosku o odpis. System potwierdzi, że go wydano, i pokaże działy, w których od tego czasu coś się zmieniło (§ 19 rozporządzenia o Centralnej Informacji).

Czego księga wieczysta nie pokaże?

Księga wieczysta nie pokaże planu miejscowego i tego, co może powstać obok, samowoli budowlanych, stanu technicznego, zaległości wobec wspólnoty, części umów najmu ani granic w terenie. Nie pokaże też praw, które nie są wpisane, a mimo to wiążą kupującego, np. służebności przesyłu pod linią. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nie mieć księgi wcale, bo ustawa o księgach wieczystych tylko dopuszcza jej założenie (art. 1 ust. 3).

• Jak sprawdzić, co może powstać obok, piszemy w poradnikach na co zwrócić uwagę przy zakupie domu i plan ogólny gminy. Stan techniczny oceni inspektor budowlany. Kiedy go zamówić, piszemy w poradniku sprawdzenie domu przed zakupem.
• Zaległości wobec wspólnoty trafią do księgi dopiero wtedy, gdy wierzyciel uzyska hipotekę przymusową albo komornik wszcznie egzekucję. Listę dokumentów, o które warto poprosić sprzedającego mieszkania, znajdziesz przy raporcie mieszkania.
• Najem bez wpisu nie kończy się ze sprzedażą. Kupujący wchodzi w umowę na miejsce sprzedającego i może ją wypowiedzieć tylko na zasadach z przepisów (art. 678 Kodeksu cywilnego, przy najmie mieszkania także ustawa o ochronie praw lokatorów).
• Dział I-O opisuje działkę według ewidencji gruntów, a płot może stać gdzie indziej. Przy wątpliwościach pomoże geodeta.
• Przy kupnie mieszkania bez księgi wieczystej prawo sprzedającego potwierdza w praktyce zaświadczenie ze spółdzielni. Jeśli kupujesz na kredyt, księgę trzeba założyć, bo hipoteka powstaje dopiero z wpisem do księgi (art. 67 ustawy o księgach wieczystych).

Jak wpisy w księdze wpływają na cenę?

Obciążenie z księgi wieczystej, które zostaje po zakupie (służebność, dożywocie, najem), to argument do niższej oferty albo powód, żeby odpuścić. Hipoteka banku spłacana z ceny zwykle nie zmienia kwoty oferty. Komornik i hipoteka przymusowa zmieniają przede wszystkim kolejność kroków: najpierw plan wykreślenia, potem pieniądze.

Księga nie powie, ile obciążenie jest warte w złotych. Punktem wyjścia są ceny transakcyjne podobnych nieruchomości, a wpis to argument, który nazywasz konkretnie, np. „pas 6 m pod linią średniego napięcia wzdłuż granicy”. Jak prowadzić taką rozmowę, piszemy w poradniku jak negocjować cenę mieszkania.

Przykład na danych fikcyjnych. Dom ok. 165 m² na działce 1 000 m², w ogłoszeniu za 2,29 mln zł. Notatka z księgi przed ofertą:

Pas służebności zostaje po zakupie, więc to argument w rozmowie o cenie. Hipoteka wymaga zapisu o spłacie z ceny, ale ceny nie zmienia. Współwłasność oznacza, że warunki musi przyjąć dwoje sprzedających.

Poradnik opisuje przepisy według stanu na 21 października 2026 r. i nie zastępuje porady prawnej.